Un jardin de 4.000 mètres carrés plein d’arbres fruitiers, une vue splendide sur le verger... Audrey Mélotte s’estime heureuse d’avoir pu autant profiter de l’extérieur en pleine pandémie de coronavirus. « Avant, mon partenaire et moi habitions au centre de Liège, avec nos deux enfants de cinq et sept ans. Quelle chance d’avoir déménagé à la campagne en 2019 ! ».

Ils se sont installés à Marchin, un petit village de 5.000 habitants à trois quarts d’heure au sud-ouest de Liège. « Mon partenaire et moi avons tous deux grandi à la campagne. Nous savions que nous y reviendrions un jour ». Envisager de construire une maison neuve, c’était toutefois aller trop loin. « L’écologie est au coeur de notre mode de vie : nous ne prenons pas l’avion, nous mangeons bio et faisons un maximum de déplacements à vélo. Rénover une maison était donc une véritable volonté ».

Leur choix s’est porté sur un habitat mitoyen, une vieille ferme en pierre naturelle grise de plus d’un siècle, que le couple a isolée et rénovée avec des matériaux écologiques tels que la laine de bois. « Mon compagnon est architecte. Nous avons choisi de rénover une ancienne maison pour faire exactement ce que nous souhaitions, avec la certitude d’utiliser des matériaux écologiques et sains. La maison n’est pas grande, précise Audrey Mélotte, mais elle est jolie, au calme, avec une grande terrasse et des arbres partout autour. Que demander de plus ? ».

Le rêve immobilier dysfonctionnel

Selon une étude sur l’habitat menée en 2018 en Flandre par le Vlaams Steunpunt Wonen, trois quarts des flamands rêvent comme Audrey d’une maison mitoyenne ou d’une maison quatre façades à la campagne. Ce rêve s’est déjà concrétisé pour plusieurs générations. Et on en perçoit de plus en plus clairement les conséquences. Dans la série « betonwoede » (la fureur du béton) publiée dans le quotidien De Standaard fin 2020, la journaliste Ine Renson a calculé que l’espace équivalent à douze terrains de football est sacrifié quotidiennement à des constructions neuves, et ce rien qu’en Flandre. Pour cette raison, dans cet article, les experts n’hésitent pas à qualifier ce rêve immobilier de « dysfonctionnel ».

Un des experts -Tom Coppens, professeur d’aménagement du territoire à l’Université d’Anvers, précise : « le modèle d’habitat actuel existe depuis près de 150 ans et il y a plus qu’assez d’habitations en Flandre. On en compte 3,3 millions, dont les trois quarts sont soit des habitations quatre façades, soit des habitations mitoyennes ». Mais là où le bât blesse, c’est que nous avons tellement disséminé l’habitat depuis plus d’un siècle qu’il nous faut maintenant plus de voitures et de routes pour y accéder. « Cela représente un coût pour la société, de plus en plus pointé du doigt. Peu importe que votre maison soit passive : si elle se situe loin d’un centre et qu’il faut prendre la voiture tous les jours, le bilan énergétique reste très élevé ».

Rénover de toute urgence

La performance énergétique n’est pas le seul facteur d’une politique immobilière plus respectueuse du climat : l’accessibilité et la mobilité pèsent également dans la balance. Nous prenons ces aspects en compte dans l’octroi de crédits hypothécaires Triodos.

« Depuis novembre 2020, la Banque Triodos a renforcé ses critères pour les constructions neuves et les grosses rénovations », explique Isabelle Huens, chargée de relation pour les crédits hypothécaires. Nous n’accordons pas de crédits hypothécaires pour des maisons très énergivores, avec un mauvais score PEB, si elles ne font pas l’objet de transformations ».

Ce certificat PEB affiche la performance énergétique du bâtiment de façon standardisée et est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier. « Le principe est simple : plus les clients diminuent leur coefficient PEB, plus nous réduisons leur taux d’intérêt. Pour les biens situés en Flandre, nous proposons aussi le crédit à la rénovation sans intérêt des pouvoirs publics flamands. Une mesure supplémentaire pour inciter nos clients à rénover en profondeur un bâtiment existant. Il y a déjà si peu de terrains libres dans notre pays. En Belgique, rénover n’est plus une priorité : c’est une urgence absolue ! ».

Rénover est également une priorité de premier plan pour la coopérative limbourgeoise Duwolim, qui prodigue aux propriétaires des conseils sur la manière d’organiser au mieux une rénovation. La coopérative propose aussi des crédits énergie pour des rénovations durables à un taux avantageux (crédit social), sous l’égide de la province du Limbourg. « Un habitat abordable implique également de réduire la facture d’énergie », soutient Hans Vermeulen de la société Duwolim. L’accompagnement est essentiel : « lorsque l’on se lance dans une rénovation à petit budget et que cette rénovation n’est pas efficace, c’est un investissement coûteux qui n’est pas optimisé », poursuit Hans Vermeulen. « Au-delà de l’octroi de crédits, nous donnons aussi un avis technique sur les travaux à effectuer. Cela s’inscrit dans le cadre de la problématique concernant le climat : en Flandre, le parc immobilier doit atteindre la neutralité énergétique d’ici 2050. Et c’est un véritable défi ».

Des projets vraiment durables ?

Le plus difficile, c’est de s’assurer que les projets soient vraiment durables. Guy Corlier, chargé de relation à la Banque Triodos pour le secteur immobilier, l’admet aisément : « nous demandons des attestations, mais nous ne les obtenons qu’à la fin du projet. Nous devons donc obligatoirement faire confiance à nos clients. Les promoteurs immobiliers considèrent Triodos comme un gage de durabilité et nous devons dès lors veiller à la pertinence des projets que nous finançons. On ne peut jamais totalement exclure le risque de greenwashing, mais il s’avère que généralement les greenwashers ne travaillent pas avec nous parce que nos exigences en termes d’impact sont trop élevées pour eux. Cette clientèle n’est pas encore prête à nous suivre et se tournent alors vers une banque classique. La Banque Triodos se doit d’avoir une plus grande rigueur, pour avoir la certitude de financer exclusivement des projets en accord avec ses valeurs de durabilité ».

Pour déterminer si un projet est suffisamment durable, Guy Corlier et ses collègues analysent différents critères extrafinanciers, par exemple l’impact sur le milieu de vie, l’accessibilité et la consommation d’eau. « Nous avons élaboré une grille permettant d’analyser ces paramètres pour chaque projet. Si le score obtenu est trop faible, nous n’accordons pas le crédit ».

Les bureaux se vident Guy Corlier cite pour exemple les reconversions des bureaux en unités d’habitation. Ce que fait par exemple Eaglestone, un groupe spécialisé dans le développement et l’investissement immobilier. « À Bruxelles, il y a trop de bureaux et pas assez d’appartements, constate Guy Corlier pour résumer la crise du logement dans la capitale. À la suite de la crise du coronavirus, de plus en plus de bureaux se vident et le télétravail a gagné en importance. Il est totalement logique et évident de mettre la priorité sur les individus plutôt que sur d’anciens bureaux qui, de toute façon, sont à peu près vides ».

« Face à l’ampleur du télétravail, on s’interroge si les bureaux vont continuer à remplir leur fonction », renchérit Sophie Lambrighs, CEO d’Eaglestone Belgium. Afin de réduire l’empreinte de la reconversion, le promoteur immobilier préserve le plus possible la structure des bâtiments.

« L’architecture reste au coeur de la démarche, poursuit Sophie Lambrighs. Nous ne savons pas encore ce que l’avenir nous réserve. Ce qui est aujourd’hui aménagé en bureaux pourrait très bien être transformé demain en résidence, puis en école, avant de redevenir des appartements. Un bâtiment doit être flexible ».

C’est également l’avis de l’ingénieurearchitecte Julie Mabilde, conseillère et cheffe de projet au sein de la Team Vlaams Bouwmeester : « on est déjà en train de démolir des immeubles de bureaux qui n’ont pas encore trente ans : quel gaspillage d’énergie ! Si dès la phase de conception, on envisage de pouvoir facilement adapter un bâtiment au fil du temps, on réduit considérablement l’impact de la construction ». Par ailleurs, pour Julie Mabilde, il est  indispensable de disposer d’une offre diversifiée : « l’offre actuelle est unilatérale et excessivement chère, constate-t-elle. Qui achète ces habitations ? Qui est encore capable de les payer ? ».

Inclusion sociale

Pour Julie Mabilde, le politique a un rôle crucial à jouer. Les pouvoirs publics doivent être plus attentifs aux personnes disposant d’un budget limité qui veulent accéder au marché du logement, soutient-elle dans un numéro du Magazine Oikos entièrement placé sous le thème de l’habitat durable. « Les systèmes actuels de subvention, y écrit-elle, comme les primes à la rénovation et les primes pour les installations d’énergie renouvelable telles que les panneaux solaires, profitent avant tout à ceux qui avaient déjà les moyens de faire l’investissement ».

L’inclusion sociale est également une valeur recherchée par Triodos, comme l’explique Guy Corlier : « Aujourd’hui, les projets qui ont un impact énergétique trouvent facilement une forme de financement. Mais pour nous, les personnes plus précaires, et l’inclusion sociale, sont tout aussi importantes ».

Pour Tom Coppens, il faut déterminer un certain segment de projets immobiliers qui doit rester abordable : « par le passé cela relevait même d’une obligation légale, rappelle le professeur de l’Université d’Anvers. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas, mais de nombreuses villes en tiennent encore compte ». C’est ainsi que chez Eaglestone, une partie des unités d’habitation est destinée au logement social. Et que Duwolim propose des crédits sociaux avec l’aide de la province. « Voilà le genre de projets que nous voulons soutenir, qui sous-tendent notre mission »,  confirme Guy Corlier.

Les modèles communautaires

Le morcellement de l’habitat représente un obstacle à la durabilité de notre patrimoine. Comme l’évoquait le professeur Coppens, la propriété privée est l’un des piliers de la politique immobilière des cent cinquante dernières années : « elle fut encouragée pour éviter l’agitation sociale, rappelle le professeur dans une perspective historique. En poussant les gens à aller vivre en dehors des villes, on les empêchait de participer aux mouvements de contestation. En outre, comme ils avaient une maison à rembourser, ils n’allaient pas forcément avoir très envie d’y prendre part ».

Des voix s’élèvent pour s’opposer à l’éclatement des zones encore constructibles. Le modèle d’habitat coopératif et le modèle du « Community Land Trust » (CLT), arrivé du monde anglo-saxon, ne cessent de se développer. Le principe est que le sol reste collectif – il appartient à la commune, à la coopérative ou au Trust. Les habitants sont propriétaires des bâtiments uniquement. Geert De Pauw, coordinateur du Community Land Trust Bruxelles (CLTB), décrit la propriété comme une sorte d’intendance. « Le sol est un bien commun ; nous devons donc l’envisager à long terme ».

Le point crucial de cette philosophie est que les habitations doivent toujours rester abordable. « C’est pourquoi les proprié-taires ne revendent qu’avec une plus-value restreinte ». CLTB a reçu le soutien de la Région bruxelloise pour acheter des friches dans la zone du canal : « c’est dans ces anciens quartiers industriels et pauvres que le sol est le moins cher ». Sur cet espace, CLTB se lance également dans un projet de construction de maisons passives.

Pour que l’habitat reste abordable, on colonise des « greenfields » – des espaces qui n’avaient jamais été construits auparavant –, alors qu’il existe un potentiel de densification suffisant dans la zone déjà bâtie, admet Julie Mabilde. « Mais il n’est pas évident de déployer un projet dans le tissu bâti existant, précisément en raison du morcellement de la propriété ». Il n’existe donc pas de réponses toutes faites pour obtenir un patrimoine durable tout en remédiant à la crise de l’habitat dans notre pays. Julie Mabilde estime toutefois qu’il est pertinent de continuer à soutenir des modèles tels que CLTB et de veiller à ce que les pouvoirs publics restent propriétaires d’un maximum de terrains. « Sinon, on aura beau donner autant de soutien qu’on veut, il faudra octroyer les mêmes subsides à la génération suivante ».

Casanier

Tom Coppens, lui aussi, place beaucoup d’espoir dans les modèles coopératifs. Ses étudiants ont contribué à l’élaboration d’un modèle où l’on peut détenir une part de la coopérative sans être forcément propriétaire. Les actionnaires peuvent louer une habitation à prix réduit, et donc ne pas voir tout son argent disparaître en loyers. « L’avantage de ce modèle est qu’il est à l’épreuve du temps : la coopérative dispose d’une palette d’habitations très diversifiées correspondant aux différentes phases de vie. Un jeune ménage qui s’agrandit a besoin d’une habitation plus spacieuse jusqu’à ce que les enfants aient quitté le nid ».

Il y a, là aussi, une clé de durabilité. La Belgique est le pays d’Europe qui détient le record de surface d’habitat par habitant. « Des études ont révélé que 70 pour cent de nos habitations sont sous-utilisées : plusieurs chambres ne sont pas occupées. Le Belge est casanier. Les enfants du baby-boom ont quitté la maison, mais les parents y restent – ces maisons sont donc bien trop grandes par rapport à leur taux d’occupation ».

Ne fragilisons pas la nature

Pour Tom Coppens, il faut avant tout être parcimonieux dans la gestion des terrains à bâtir et exploiter plus efficacement les surfaces au sol. « Aujourd’hui, un large consensus politique s’accorde à dire que la manière dont nous gérons l’aménagement du territoire est dysfonctionnelle ». Le « Stop Béton » n’en est pas pour autant une évidence. « Ce dossier reste sensible : quand la valeur des terrains dégringole, cela ne booste pas vraiment la popularité des responsables politiques, craint le professeur. Mais au moins, les plans sont soutenus par de nombreux partis ».

« Une étude menée par Nature a récemment révélé qu’il faut préserver 40 pour cent de l’espace pour la nature si nous voulons éviter que la biodiversité ne descende sous un seuil critique, assène le professeur en citant une dernière source. Nous ne pouvons pas continuer à fragiliser de la sorte ces zones encore constructibles, d’autant qu’il existe d’autres solutions ».