Niet ver van het station van Leuven, achter het provinciehuis, ligt een braak stuk grond. De ligging is aantrekkelijk en Leuven is een van de duurste plekken in Vlaanderen om te wonen. Maar het terrein is lang en smal en daardoor moeilijk te verkavelen. Het is meer geschikt voor een project met een gemeenschappelijke tuin dan voor woningen met privétuinen. Het is dan ook geen traditionele projectontwikkelaar die hier negen woonunits gepland heeft met een gezamenlijke tuin, fietsenberging- en atelier en een gedeelde ruimte. Dit is het eerste project van Community Land Trust Leuven. Coördinator Hanne Verstreken legt uit hoe dit project wonen betaalbaar moet maken voor mensen met een essentieel beroep en beperkte middelen.

Wat is dat, een community land trust?
“Mijn korte antwoord daarop is: wij maken woningen voor altijd betaalbaar op gemeenschapsgrond. Dat doen we door eigendom van grond en eigendom van gebouwen van elkaar los te koppelen. De grond is en blijft eigendom van een stichting, enkel de ‘bakstenen’ kunnen gekocht en verkocht worden door de bewoners. En dat scheelt in de prijs.”

Hoe gaat dat precies in zijn werk?
“Wij verzamelen private gronden met middelen van de stad, van grootschalige bedrijven, kleine of grote filantropen of andere grootgrondbezitters. Die actoren steken geld in een stichting van openbaar nut, die gronden aankoopt. Alles wat je in zo’n stichting steekt, zal er eeuwig en altijd in blijven. In het worst case scenario kan de stichting door een andere entiteit overgenomen worden, maar in tegenstelling tot een vzw kan ze bijvoorbeeld niet failliet gaan. Naast die stichting vind je in onze CLT ook een vzw terug. Die leidt de bouwwerken in goede banen en betrekt en begeleidt de toekomstige bewoners.”  

En wat gebeurt er met de gebouwen op die grond? 
“In ons geval zijn het koopwoningen, maar er bestaan ook andere formules: je kunt een coöperatie oprichten die de woningen verhuurt aan derden of waarvan bewoners zelf coöperant kunnen worden en vervolgens huren bij zichzelf. Nu worden er al woningen aan een lager tarief verhuurd door het Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Leuven. Daarom is er voor CLT Leuven gekozen om ons eerder te focussen op koopwoningen."
 

"De doelgroep zijn key workers: mensen met essentiële beroepen die de maatschappelijke motor doen draaien, maar die door hun eerder lage lonen de stad verlaten. Vandaar dat we een maximumloon voor kopers hanteren. Het gaat om mensen uit de zorg, leerkrachten, bus- en treinpersoneel … Iedereen van wie we het zouden voelen als ze zouden gaan staken. Het zijn mensen die voor het eerst een woning kopen, dus we voorzien begeleiding bij het aanvragen van een hypotheek, en onze community builder helpt bij het afspraken maken rond het gebruik en onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Dat netwerkaspect trekt best veel alleenstaanden en eenoudergezinnen aan in de groep van geïnteresseerden.”

Wat gebeurt er als een eigenaar na verloop van tijd wil verkopen?
“In de doorverkoopformule is een prijsplafond voorzien, zodat de prijzen van de woningen niet harder stijgen dan de lonen. Als eigenaar krijg je een correcte prijs voor je woning. Je woont als het ware in je spaarpot en je krijgt je geld terug, in tegenstelling tot wanneer je huurt. Maar je krijgt niet het soort winst dat je op de traditionele huizenmarkt aantreft. Dat houdt de woning betaalbaar voor alle toekomstige generaties. En wonen betaalbaar houden, dat is waarvoor we zijn opgericht.

Daarom geldt hetzelfde ook voor erfgenamen die het huis erven in geval een eigenaar overlijdt: ze mogen erin wonen, maar niet verhuren. Als ze het verkopen, dan is dat eveneens met het prijsplafond en niet tegen de standaardprijzen van de private markt.”

Wat is het verschil met andere formules voor betaalbaar wonen?
“Vroeger werden er sociale koopwoningen gebouwd met subsidies. Wanneer de eigenaar na 20 jaar besloot om de woning te verkopen, streek die de subsidie op. En de woning verdween uit het aanbod van betaalbare woningen en ging de private markt op, aan navenante prijzen. Terwijl de middelen bij ons in de grond en dus in de stichting blijven zitten.

De meeste formules zijn ofwel sociaal ofwel privaat, maar daarnaast is er nog een ander model nodig en mogelijk. Ook blijft de woning in goede staat onderhouden, want de bewoners hebben daar een incentive voor, namelijk de meerwaarde die ze ontvangen bij verkoop. Is de woning niet goed onderhouden, dan maken wij de woning in orde en worden de renovatiekosten afgehouden van de prijs van de woning.”

De Engelse naam doet vermoeden dat het model niet bij ons is ontstaan. Waar komt het vandaan?
“De Community Land Trust in zijn huidige vorm is eind jaren ’80 opgericht in Berlington, Vermont. Maar daarvoor waren er al collectieve aankopen van grond door groepen van mensen die daarmee het verbod op grondbezit door voormalige slaven wisten te omzeilen. Die collectieven zijn geëvolueerd naar landbouwcoöperaties. VS-senator Bernie Sanders heeft het omgevormd naar een woonmodel, zonder het landbouwaspect. Die CLT telt intussen zo’n 3.100 units.

In het Verenigd Koninkrijk vind je ook CLT’s op het platteland, waar ze zich ook inzetten voor natuurbehoud. En in Puerto Rico bestrijden ze er gentrificatie mee. De eerste CLT op het Europese vasteland is in Brussel opgestart in 2012 en telt nu een honderdtal units. Om echt effect te hebben op de vastgoedprijzen zijn er veel meer units nodig. We zijn aan het pionieren, zeker in Europa, maar wel met een model dat al vijftig jaar zijn verdiensten heeft bewezen. In de VS was het zelfs bestand tegen de beurscrash van 2008, wat aantoont dat het een duurzaam en sociaal model is, ook in uitdagende tijden.”