Op de kleine lap grond die België is, stonden op 1 januari 2023 exact 5.741.588 woningen, een stijging van maar liefst 30% sinds 1995 (Bron: Statbel). Toch blijkt dat ruim onvoldoende om tegemoet te komen aan de huidige en toekomstige woningnood. Zo staat op de website van de Vlaams Bouwmeester te lezen dat er enkel in Vlaanderen al 330.000 nieuwe woningen nodig zijn tegen 2030. Een cijfer dat doet duizelen, maar tegelijk enige nuance vergt, stelt Dimitri Minten: “Dit betekent geenszins dat er 330.000 nieuwbouwwoningen bij moeten komen. Er zijn nog heel wat andere oplossingen mogelijk, zoals renovatie en het opdelen van bestaande woningen.” 

Gezinsverdunning 

De grote vraag naar extra woningen heeft hoofdzakelijk te maken met demografische tendensen zoals gezinsverdunning, stelt Tom Coppens. ”In vergelijking met vroeger telt ons land minder klassieke gezinnen met kinderen en meer singles, alleenstaande ouders en senioren. Tegen 2030 zal de helft van alle gezinnen uit een of twee personen bestaan.” Volgens Dimitri Minten doet gezinsverdunning de ruimtelijke behoefte per huishouden niet noodzakelijk afnemen: “Zo hebben kinderen van gescheiden ouders eigenlijk twee slaapkamers nodig, die slechts de helft van de tijd benut worden. Dertig jaar geleden deelden veel kinderen nog een slaapkamer.” 

Dat ons woongedrag nog steeds op verouderde modellen stoelt, wordt eens te meer duidelijk wanneer we de vergelijking maken met andere Europese landen. “Uit de statistieken van Statbel blijkt onder meer dat we in België veel minder appartementen en veel meer eengezinswoningen hebben. Daardoor liggen ook ons ruimtebeslag per persoon en energiekost per woning een stuk hoger. Een historische erfenis die zeer moeilijk om te buigen is”, onderstreept Marc De Hertogh.  

Hoe slim is eigendom? 

Het antwoord dat België bijna tweehonderd jaar geleden al gaf op de toenmalige woningnood werkt tot op vandaag door, zegt Tom Coppens. “Er is toen geopteerd voor het maximaal stimuleren van individuele eigendom, onder meer via allerhande subsidies, fiscale gunstmaatregelen en goedkope leningen. Dat heeft geleid tot een diepgewortelde levenshouding, waarbij mensen liever kopen dan huren omdat ze de woning nog altijd zien als een deel van het pensioen en een erfenis voor de volgende generaties.” 

Dimitri Minten gewaagt van een taboe: “Dat model van eigendom kan ons nog zuur opbreken als het noodzakelijke transformaties verhindert. Probeer bijvoorbeeld maar eens zonnepanelen te leggen op het dak van een appartementsgebouw met verschillende eigenaars. De belangen en financiële mogelijkheden liggen te ver uit elkaar om de noodzakelijke stappen te zetten in functie van duurzaam wonen in de toekomst. Dat zijn met andere woorden tikkende tijdbommen, want dergelijke gebouwen zijn in sneltempo aan het verouderen en bijgevolg hun waarde aan het verliezen. Het eigendomsdogma vormt een rem op de transitie naar duurzaam wonen en zorgt ervoor dat vraag en aanbod niet goed op elkaar afgestemd raken.” 

Willen we het ideaal van een eigen huis loslaten en het algemene woonpotentieel beter benutten, dan moet daar natuurlijk wel een alternatief tegenover staan. Te beginnen met een kwaliteitsvol huuraanbod. En daar wringt het schoentje volgens Erik Grietens: “Het woonbeleid is nog steeds volledig afgestemd op eigendom verwerven, terwijl de huurmarkt schromelijk verwaarloosd wordt, waarbij het schrijnende gebrek aan sociale woningen de druk nog groter maakt. Mensen die geen geld hebben om een eigen woning te kopen, zijn en blijven dus de pineut. Een deel van de oplossing is een beleid dat inzet op de uitbouw van een degelijke huursector. En dan doel ik niet zozeer op particuliere verhuurders, maar vooral op professionele huurcoöperaties. Bij ons zit dat nog in een embryonaal stadium, maar in landen als Duitsland en Zwitserland is dat coöperatieve model al goed ingeburgerd.”

Wat hebben wooncoöperaties te bieden? 

In wooncoöperaties wordt het klassieke eigendom als het ware een soort ‘woonrecht’ (zie kader hierboven). Maar om hier de vruchten van te kunnen plukken, zijn er wel schaalvoordelen nodig. Aangezien dit niet enkel vanuit de privésector kan komen, moet de overheid een handje helpen, benadrukt Tom Coppens. “Bijvoorbeeld door de grond in erfpacht te geven. In landen als Zwitserland is dat al vaste kost, maar bij ons voert de overheid nauwelijks grondregie. In plaats van de touwtjes in handen te houden, hebben veel overheden de laatste jaren heel wat gronden verkocht.” Het referendum dat vorig jaar plaatsvond in Gent is in dit opzicht erg betekenisvol, zegt Erik Grietens. “De bewoners kregen de vraag of de stad nog publieke gronden mag verkopen aan private ontwikkelaars of dat ze die zelf in portefeuille moet houden om er betaalbare woningen op te realiseren. Een hoopgevend signaal.”  

“Een andere mogelijkheid is om te bekijken of we het huidige eigendom in een coöperatief model kunnen gieten”, stelt Dimitri Minten. “Een van de problemen is dat veel mensen in een traditionele huursituatie het gevoel hebben dat ze hun geld ‘weggooien’. Vandaar dat slimme tussenmodellen – zoals een coöperatie waarvan je met de maandelijkse huuropbrengst aandelen kunt verwerven, waarmee dan pakweg noodzakelijke renovatiekosten gefinancierd kunnen worden – interessant zijn.” 

Het coöperatieve model is een concept waar ook Triodos Bank toekomst in ziet. Zo kende ze reeds een krediet toe voor De Wasserij, een project van Wooncoop in Berchem. “Het is zaak om opnieuw te streven naar collectieve voordelen, maar dat is in België – waar ieder huis anders is en elk individu eigen wensen heeft – geen sinecure. Er is nood aan een nieuwe dynamiek, want anders zullen de prijzen verder stijgen en zal het onevenwicht in de markt alleen maar verder toenemen. Vandaar dat we bij Triodos Bank voortdurend op zoek zijn naar toekomstgerichte investeringen die een steen in de rivier kunnen verleggen. Nieuwe, duurzame woonvormen horen zeker thuis in ons portfolio, dus we staan daar heel erg voor open”, benadrukt Marc De Hertogh. 

Nood aan extra dynamiek en betaalbaarheid 

Een ander gevolg van de historische eigendomsstructuur is dat veranderende gezinssamenstellingen niet altijd leiden tot extra dynamiek op de woonmarkt. “Ik spreek in dat verband graag van een ‘woonloopbaan’: op je twintigste woon je anders dan op je dertigste, vijftigste, zeventigste enzovoort”, vertelt Dimitri Minten. “Gelukkig lijkt de jongere generatie daar veel flexibeler mee om te springen dan hun (groot)ouders, die eerder de oorspronkelijke gezinswoning noodgedwongen aanpassen dan te verhuizen naar een wooneenheid die aansluit bij hun nieuwe noden.”  

“De gebrekkige dynamiek op de woonmarkt zorgt er op zijn beurt voor dat er sprake is van een groot onderbenut aanbod”, vult Erik Grietens aan. “Volgens de KU Leuven is een op drie Vlaamse woningen ‘onderbewoond’ – denk aan een bejaard koppel dat uit macht der gewoonte nog steeds in een veel te grote villa woont. Ook in dat opzicht zullen we het tij dringend moeten keren. Als je al die onderbenutte woningen zou opdelen in pakweg twee entiteiten met een gemeenschappelijke inkom en tuin, kun je de extra woonbehoefte in principe al volledig dekken.” 

“Een deel van de oplossing schuilt inderdaad in nieuwe woonvormen, al dan niet vertrekkend vanuit een bestaande situatie, zoals de opdeling van een grote villa”, beaamt Marc De Hertogh. “Daarvoor is echter meer flexibiliteit nodig, zowel qua regelgeving – denk aan voorspelbaardere en reactievere vergunningstrajecten – als qua mindset bij onze bevolking. Het ontbreekt ons aan een collectieve langetermijnvisie. In plaats van elk op ons eigen eilandje te opereren, moeten we deze complexe uitdaging samen aangaan, met een horizon van twintig à dertig jaar. De projecten die we met Triodos Bank financieren, kunnen in dit opzicht een belangrijke hefboom vormen.” 

Drie projecten die woondromen bereikbaarder maken, met financiering door Triodos Bank: 

Betaalbaarheid is een ander heet hangijzer, aldus Tom Coppens. “De huurprijzen swingen de pan uit, er komen heel wat renovatiekosten op ons af, het onderhoud van een woning van 200 m² op een stuk grond van 1.000 m² wordt alsmaar duurder … Ook dat is een knelpunt dat moet worden aangepakt.” Marc De Hertogh wijst in de richting van de overheid: “Ze brengt de betaalbaarheid van wonen in het gedrang door ellenlange en onvoorspelbare vergunningsprocedures. Dit leidt tot onderproductie, waardoor het woonaanbod de groeiende vraag niet kan bijhouden en de prijs stijgt.”