Meer bewoners voor eenzelfde oppervlakte

Begin 2024 was de bezettingsgraad van kantoren in Brussel bijna historisch laag. En in bepaalde wijken in de periferie blijft de algemene structurele leegstand problematisch. Volgens JLL Research was de leegstand in het eerste kwartaal van 2024 hoog, met maar liefst 985.000 m² beschikbare ruimte.

Het aantal mensen dat Brussel verlaat – naar schatting 10.000 personen vorig jaar – is lager dan het aantal dat er komt wonen. En zij zijn vaak minder welvarend. De kwantitatieve balans is dus duidelijk positief, volgens Benoit Moritz, architect en stedenbouwkundige bij MSA, professor aan de Faculteit Architectuur van de ULB en lid van de Koninklijke Academie van België: "In Brussel is verdichting een heet hangijzer. We zijn van 950.000 inwoners in 2005 naar 1,2 miljoen in 2020 gegaan, wat een toename van 250.000 inwoners impliceert. Dat komt overeen met ongeveer 100.000 extra huishoudens en dus nood aan minstens 100.000 extra woningen." 

Tegelijkertijd doen de vergrijzing van de bevolking en vooral de afname van de gezinsgrootte de vraag naar woningen stijgen. In 2023 bestond 36 % van de Belgische huishoudens uit één persoon en tegen 2060 zal dit 50 % zijn. Verdichting is dus een must, maar het komt erop aan om dit niet zomaar op eender welke manier te doen. We zoomen in op enkele mogelijke manieren die door Triodos Bank gefinancierd worden.

Huren in de lift

In Brussel is het aandeel eigenaars gedaald van 60 % 15 jaar geleden tot ongeveer 47% vandaag. Jean-Baptiste Van Ex, CEO bij Vicinity, het eerste vastgoedinvesteringsfonds gewijd aan betaalbare en duurzame huisvesting in België, stelt vast: "Huren zit duidelijk in de lift. Sterker nog, het wordt steeds meer een keuze, terwijl het lange tijd eerder een soort 'reddingsboei' was. Jongeren hebben minder een baksteen in de maag dan voorgaande generaties. Ze zijn op zoek naar een manier van wonen die flexibel genoeg is voor de veranderingen die ze in de loop van hun leven zullen doormaken."

Marc De Hertogh, Senior Impact Relationship Manager gespecialiseerd in duurzaam vastgoed bij Triodos Bank, vat de situatie samen: "In België ligt de gemiddelde woninggrootte boven het Europese gemiddelde, met een overwicht van vrijstaande woningen. Demografische prognoses wijzen op een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. De Belgische vastgoedmarkt kampt met een tekort aan betaalbare woningen, vooral in Brussel. Door de inflatie en de stijgende rente staat de markt onder druk, ook al is dat niet helemaal rationeel. Meer dan het huidige niveau van de hypotheekrente, ongeveer 3 %, is het de evolutie van de afgelopen jaren die mensen wakker schudt. De tijd dat geld lenen quasi gratis was, is voorbij en we zijn terug bij de tarieven die onze ouders kenden. De huidige onzekerheid, vooral geopolitiek, helpt ook niet echt. Het aantal bouwvergunningen is met 13 % gedaald ten opzichte van vorig jaar. En in tegenstelling tot de vastgoedprijzen stijgen de huurprijzen sneller dan de inflatie."

Ondanks deze ongunstige randvoorwaarden is er geen gebrek aan burgerinitiatieven om het onderste uit de kan te halen en toch op een duurzame en vooruitstrevende manier in de stad te wonen. Alternatieve woonvormen zijn zeker in trek, maar niet bij iedereen. "Mijn jonge collega's bij MSA wonen bijna allemaal in een gedeelde woning, omdat dat goedkoper is", zegt Benoit Moritz.

Oude kantoren … 

Benoît Moritz: "De groeiende Brusselse bevolking snakt naar betaalbare huisvesting en groene ruimtes die hen letterlijk en figuurlijk ademruimte bieden. Nieuwbouw is bijna onmogelijk geworden in Brussel doordat er weinig tot geen open ruimte meer is. Vandaar de noodzaak om alle bestaande gebouwen die geschikt zijn voor herbestemming – vooral kantoorcomplexen – te renoveren en om te vormen tot woningen. Uit een studie van perspective.brussels bleek dat er 150.000 m² kan worden herbestemd, wat niet veel is. Als hoofdstad van ons land telt Brussel nochtans een groot aantal bedrijven, waarvan de kantoorruimte soms niet meer nuttig is, vooral sinds de coronacrisis." 

Jean-Baptiste Van Ex, CEO bij Vicinity, voegt hieraan toe: "Enerzijds is er een enorme hoeveelheid kantoorruimte die niet langer voldoet aan de huidige normen en behoeften. Anderzijds willen de meeste grote bedrijven kantoren die weinig of geen energie verbruiken en die voldoen aan de behoeften van vandaag, vooral op het vlak van ligging en mobiliteit. En die laatste zijn amper te vinden op de markt. We kunnen een parallel trekken met woningen: woningen die voldoen aan de huidige normen zijn zeldzaam op de markt, waardoor er een overtollige vraag is. En naar mijn bescheiden mening zal de kantoormarkt de komende vijf tot tien jaar een ongekende crisis doormaken." 

… nieuwe woningen?     

Is het ombouwen van voormalige kantoorruimte tot woningen de oplossing? Jean-Baptiste Van Ex nuanceert: "Dat is allesbehalve eenvoudig. De vrije hoogte onder het plafond moet groot genoeg zijn om hedendaagse technieken te kunnen installeren, de functionele kernen moeten goed georganiseerd zijn en de gebouwen zelf mogen niet te diep zijn, zodat ze de nodige natuurlijke lichtinval kunnen garanderen. Tegenwoordig eisen overheden doorzonappartementen, die ramen aan beide kanten hebben, met alle gevolgen van dien voor het kostenplaatje. Het is niet altijd mogelijk om van een kantoorgebouw een rendabel woonproject te maken.”

Nu de vastgoedprijzen sneller stijgen dan de inkomens, is er een onevenwicht tussen vraag en aanbod, in die mate dat het zelfs voor de middenklasse moeilijk is geworden om een eigen huis te kopen. Een woning huren is daarom de standaard in Brussel, maar ook dat lijkt voor veel mensen buiten bereik te liggen. Vorig jaar stegen de huurprijzen in onze hoofdstad met ongeveer 10 %. Jean-Baptiste Van Ex: "Als ze 25 % van hun inkomen aan huur uitgeven, heeft 50 % van de middenklasse (decielen 4 tot 7) toegang tot slechts 6 % van de huurmarkt, of tot 12% wanneer ze 30% van hun inkomen aan huur spenderen ..." 

Wonen is nog complexer voor huishoudens met de laagste inkomens en/of in precaire situaties. Inclusio, dat net als Vicinity zowel een sociale als ecologische impact genereert, richt zich op de delen van de bevolking met de laagste inkomens (decielen 1 tot 3), met het oog op hun inclusie in de samenleving.

Lionel Van Rillaer, algemeen directeur bij Inclusio: "Uit de cijfers van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) blijkt dat er op 31 december 2022 40.500 sociale woningen waren in Brussel, waarvan er 4.600 leegstonden, en dat er ongeveer 50.000 gezinnen op de wachtlijst stonden voor een sociale woning. Afhankelijk van het aantal benodigde kamers zou de wachttijd tussen de 11 en 20 jaar bedragen ... Surrealistisch! Deze enorme vraag naar sociale huisvesting, in combinatie met de miljarden die in ons land geparkeerd staan op spaarrekeningen, zette ons er in 2014 al toe aan om actie te ondernemen."

Tegelijk blijkt slechts 25 % van de BGHM-woningen een hogere energiescore te hebben (EPB A-, B- of C-certificaat). Wat overigens een zeer optimistisch cijfer is, als je weet dat slechts 32 % van de BGHM-woningen überhaupt over een EPB-certificaat beschikt. Met andere woorden: de openbare huisvestingsmaatschappijen staan voor een gigantische uitdaging. Ze zullen al hun middelen moeten inzetten om hun bestaande woningen te renoveren in plaats van er nieuwe te kunnen bijbouwen.

Uiteraard voldoen de woningen van Inclusio aan de huidige EPB-normen, zodat lage huurprijzen niet hand in hand hoeven te gaan met hoge energierekeningen. Het regionale gemiddelde voor het energieverbruik van gebouwen in Brussel bedraagt 210 kWh/m²/jaar, terwijl de gebouwen van Inclusio 111 kWh/m²/jaar verbruiken. Lionel Van Rillaer: "We volgen een langetermijnstrategie, met gebouwen die zowel qua energieprestaties als mobiliteit van hoge kwaliteit zijn, op locaties die gemakkelijk bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en meestal in stedelijke centra gelegen zijn – Brussel, Mechelen en andere kleinere steden in het land."

In Brussel bestaat 'intelligente' verdichting uit de reconversie van voormalige kantoorgebouwen. Dat bewees Inclusio in de buurt van het Noordstation in Schaarbeek, waar het 41 woningen creëerde die worden verhuurd aan de lokale SVK. Het Antares-project in Sint-Lambrechts-Woluwe omvat dan weer 79 appartementen. "In beide gevallen gaat het om afgelegen locaties die niet meer zo interessant zijn voor bedrijven: zij zijn liever in het stadscentrum gevestigd, dicht bij een station. Ik zie dat de door COVID-19 ingezette trend van afbouw van kantoorruimte zich doorzet, waardoor er de komende jaren nog heel wat kantoorgebouwen op de markt zullen komen. Een andere, typisch Brusselse trend is de overvloed aan rusthuizen en de daaruit voortvloeiende leegstand. Zo hebben we al de kans gekregen om een WZC te kopen, dat we hebben omgebouwd tot een opvangcentrum voor daklozen dat we verhuren aan Samusocial."

Triodos Bank helpt de markt open te houden 

Marc De Hertogh, relatiebeheerder en expert in duurzaam vastgoed bij Triodos Bank: "Gezien de huidige spanning op de residentiële vastgoedmarkt is het onze rol om de markt open te houden. Als alle spelers in de financiële sector de angst laten regeren en niets meer financieren, of het nu gaat om renovatie of nieuwbouw, zal de beschikbare woningvoorraad dalen en zullen de prijzen stijgen. We moeten dus de moed hebben om kredieten te blijven verstrekken, ook al is de context tijdelijk minder gunstig. Gelukkig blijkt de Belgische markt veerkrachtiger te zijn dan het Europese gemiddelde." 

Met betrekking tot de aanzienlijke daling van het aantal vergunningen onderstreept Marc De Hertogh dat het belangrijk is om professionele spelers te ondersteunen die gespecialiseerd zijn in de transformatie van bestaande gebouwen.

"In een stad als Brussel, waar geen vrije ruimte meer beschikbaar is, is het zaak om bestaande ruimte te herbestemmen, wat ook een betere oplossing is voor het milieu. Gezien het overwicht van eengezinswoningen en hun bovengemiddelde grootte moeten we durven nadenken over een andere ruimtelijke indeling, naast het implementeren van hedendaagse technologieën om de energieprestaties te verbeteren. Daarom willen we een netwerk van spelers ondersteunen die in staat zijn om de spelregels te veranderen en een gulden middenweg te vinden tussen de particulier die zijn woning beetje bij beetje renoveert en nieuwbouw. Deze professionele spelers, zoals Vicinity en Inclusio, zetten hun schouders onder de transformatie van een bestaand pand vanaf de bouwvergunningsaanvraag tot de ingebruikname van de nieuwe woningen. Wij zijn gespecialiseerd in het dekken van de periode die nodig is om een project tot een goed einde te brengen, wat kan oplopen tot vijf jaar, voordat we een langetermijnfinanciering aangaan voor het bewoonde gebouw. Tegelijk ondersteunen we ook verenigingen van particulieren die beslissen om samen een renovatie- en transformatieproject uit te voeren.  Daarnaast zouden we graag meer initiatieven zien vanuit de regionale overheid om verenigingen van burgers die samen willen renoveren te ondersteunen. Deze ontbrekende schakel zou moeten worden ontwikkeld binnen Renolution, de strategie die het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft uitgerold om de renovatie van gebouwen in Brussel een boost te geven." 

"Als we de Europese doelstellingen voor 2050 willen halen, moeten we ook een enorme hoeveelheid renovatiewerken aankunnen. Bijna 80% van het gebouwenbestand zal ermee te maken krijgen. Bedrijven zullen gelijke tred moeten houden, net als fabrikanten van materialen, waaronder isolatie, en apparatuur, waaronder warmtepompen. Schaarste zal moeten worden bestreden om renovatie financieel haalbaar te houden." Triodos Bank kan een rol spelen in deze zoektocht naar schaalgrootte door kmo's te ondersteunen, zodat zij hun productiecapaciteit kunnen opkrikken. Altijd met de intentie om de voorkeur te geven aan milieuvriendelijke materialen en circulair bouwen.