Terugkeer van de Commons

Al tientallen jaren draait het Belgisch eigendomsrecht rond de notie van privébezit. Dat concept is zodanig dominant geworden dat het moeilijk, zelfs bijna onmogelijk is geworden om er op een andere manier over te denken. 

Nochtans is de privé-eigendom niet altijd de enige vorm van eigendom geweest. Tot de 17e eeuw waren buitenruimtes en hulpbronnen in het Verenigd Koninkrijk ‘gemeenschappelijk’ (in het Engels ‘common’). Ze behoorden aan niemand specifiek toe, dienden het algemeen nut en genoten een gezamenlijk beheer. Het waren de befaamde Commons. 

Vandaag kun je je afvragen of privé-eigendom nog altijd de enige mogelijke, relevante en wenselijke vorm is om onze relatie tot goederen en hulpbronnen in een wettelijk kader te gieten. Deze kwestie wordt nog duidelijker als je bijvoorbeeld kijkt naar het beheer van levensnoodzakelijke hulpbronnen als water, lucht of bodem. Zijn dat gemeenschappelijke goederen die een collectief beheer vereisen? Of moeten ze geprivatiseerd en geregulariseerd worden volgens de geldende economische regels? Deze twee benaderingen staan vandaag lijnrecht tegenover elkaar op vele terreinen die onder druk staan door de milieucrisis en de eruit voortvloeiende uitdagingen voor het drinkwater, de luchtkwaliteit, de toegang tot grond, enzovoort. 

Op maat van cohousing

Op een tastbare schaal, de huisvesting, worden concrete proefprojecten opgezet door collectieven die een alternatief model voor gewoon privébezit willen ontwikkelen. Dat is cohousing.
Cohousing verwijst naar de samenstelling van een geheel dat woningen en soms andere functies (zoals werkplaatsen, feestzalen, technische ruimtes, enz.) omvat. Ze kan klein- of grootschalig, ruraal of stedelijk zijn, en zich in een nieuwbouw of een bestaand gebouw situeren. Terwijl iedereen over privéruimte beschikt, onderscheiden cohousingprojecten zich door het feit dat ze een aantal gemeenschappelijke ruimten delen.

Bovendien beheren ze deze ruimten gezamenlijk volgens bestuursmodellen die volgens het project sterk uiteenlopen, van de klassieke hiërarchie tot de oprichting van een echte sociocratie. 

Op juridisch vlak is het niet altijd eenvoudig om deze woongemeenschappen, die per groep en per plaats verschillen, in een structuur te gieten. Vooral in een maatschappij waar het recht volledig steunt op de notie van privébezit. Maar al vele jaren is Triodos Bank een proeftuin voor deze materie. Daarnaast heeft ze meegewerkt aan de ontwikkeling van nieuwe juridische modellen die bestaansrecht geven aan alternatieven voor een huisvesting waar privé-eigendom en de wetten van de markt heersen.
 

Van mede-eigendom tot Community Land Trust

In België is geen enkele juridische vorm volledig aangepast aan cohousing. We moeten dus behendig gebruikmaken van de bestaande vormen, al naargelang het project en het terrein. We beschikken daartoe over vijf juridische vormen: de mede-eigendom (om het gebouw te delen), de vzw en/of coöperatieve (voor het beheer van activiteiten of als vereniging van huurders), de stichting en de Community Land Trust (als kader voor de grondeigendom). 

We bespreken kort twee vrij kenmerkende modellen: mede-eigendom en Community Land Trust (CLT).

De mede-eigendom is niet eigen aan cohousing, ook al doen talloze projecten er een beroep op. Het komt neer op een cijfermatige verdeling tussen wat tot de individuele privé-eigendom en de mede-eigendom van gedeelde ruimten behoort. Dat is juridisch gezien een redelijk individualistische benadering. De mogelijkheden om uit de structuur te stappen zijn eenvoudig en bij wet vastgelegd. Vanuit een optiek van delen en gemeenschappelijk maken kun je je afvragen of het gewicht van ieders stem bij beslissingen zal afhangen van zijn financieel gewicht (de oppervlakte van elk goed en zijn duizendsten), of een mede-eigenaar een grote meerwaarde kan realiseren bij wederverkoop, of de mede-eigenaars zeggenschap hebben in de keuze van de nieuwe koper, en hoe de gemeenschappelijke ruimtes, en alle bijbehorende werken en onderhoud, verdeeld worden. Zoveel legitieme vragen, echter zonder alternatieve antwoorden dan wat de wet momenteel voorschrijft.

Aan het andere eind van het juridische spectrum vinden we de Community Land Trust (CLT). Dit model wil duidelijk een alternatief bieden voor het dominante economische model en stelt de notie van Commons op de voorgrond. Een CLT kan steunen op verschillende juridische structuren (stichting, vzw, coöperatieve).

Hij gaat uit van een aantal principes, waarvan de volgende twee een echt alternatief vormen voor privé-eigendom:

• De grond is een gemeenschappelijk goed. Het bezit van de grond wordt dus losgekoppeld van dat van de bakstenen. De bewoners kunnen elk eigenaar worden van hun muren, maar de grond blijft in handen van een stichting die het collectieve nut en de toegankelijkheid ervan garandeert.
   
• Huisvesting is een recht en moet dat ook blijven. Bij een CLT is het dan ook onmogelijk om je woning met een speculatief oogmerk te verkopen en zo bij te dragen tot de prijsstijgingen in de vastgoedsector. Als er een meerwaarde is, gaat die naar de stichting, waardoor de prijzen voor verwerving van een eigendom toegankelijk blijven voor een zo breed mogelijk publiek. 
   

Goed omringd

Wie een cohousingproject op poten zet of droomt van alternatieve woonvormen, heeft ongetwijfeld ook juridische en financiële vragen. 

Belangrijke informatiebronnen zijn verenigingen en notarissen gespecialiseerd in deze materie. Ook bij Triodos Bank hebben we een bewezen ervaring met dit soort projecten. We geven niet de voorkeur aan een specifieke juridische structuur boven de andere, maar staan ter beschikking van iedereen die een dergelijk project voor ogen heeft, en dat vanaf de eerste fasen. Indien nodig gaan onze juristen nog een stap verder, en zoeken ze creatieve juridische oplossingen om woonprojecten met een duidelijk inclusieve en duurzame insteek vooruit te helpen. 

Artikel tot stand gekomen met medewerking van de juridische dienst van Triodos Bank België