Een eerste nieuwe woonvorm die Peggy Totté bestudeert, is samenhuizen of cohousing. Voor de culturele vereniging Architectuurwijzer organiseerde ze de tentoonstelling Housing Apart Together met een twintigtal collectieve woonprojec­ten. Het gaat telkens om een groep mensen die kiezen voor een eigen woonunit in een gebouw met allerlei gedeelde ruimtes, zoals een washok of een tuin of zelfs een polyva­lente ruimte en logeerkamers. “Wanneer mensen voor cohousing kiezen in een stad, dan doen ze dat voor de woonkwaliteit die je niet in een rijhuis of appartement vindt. In dorpen gaat het dan weer om erfgoed dat vrij komt te staan. Een kasteelheer alleen kan een heel domein niet beheren, maar een groep kan dat wel”, licht Peggy Totté toe.

Buur met slijpschijf

Zelf groeide ze op in een appartement in Antwerpen en nu woont ze in een zelfge­bouwd rijhuis. “Ik heb een klein stadstuin­tje, maar ik vind dat een grote luxe”, zegt ze. Verhuizen naar een cohousing staat dus niet hoog op haar verlanglijstje, maar een paar bevindingen zijn haar wel opgevallen in het onderzoek dat ze samen met antro­pologe Ruth Soenen deed. “Als ik voor co-housing zou kiezen, zou ik het doen om de kwaliteit en meerwaarde die het gebouw en de ligging bieden, niet omwille van de groep. Want als je voor een project kiest omdat je het een fijne groep mensen vindt, en vervolgens vertrekken vier gezinnen uit dat project, dan kom je er misschien achter dat je op een locatie woont die je toch niet zo bevalt.”

Tijdens het antropologisch onderzoek heeft ze geleerd dat de beste projecten de­gene zijn waar mensen kunnen aarden die niet groepminded zijn. Waar de groepsmo­menten niet dwingend zijn en mensen zich kunnen terugtrekken als ze dat willen. “Wie op zijn privéterras zit, geeft aan dat hij of zij zin heeft in privacy en geen zin heeft in een groepsmoment. Dat geeft een grote kwaliteit van wonen, want je kan op je buren rekenen en dingen samen doen, terwijl ook het respect voor de privacy goed wordt opgevolgd – misschien zelfs meer dan in een verkaveling met een blaf­fende hond of een buur met een slijpschijf”, lacht ze.

Cohousing komt steeds vaker voor, vooral in de steden. “Stadsbesturen beginnen het fenomeen te leren kennen en ontdekkende voordelen ervan. Ze vinden het fijn voor de buurt wanneer er een cohousinggroep neerstrijkt. Kleinere gemeenten hebben er vaak nog moeite mee om die projecten in te passen binnen hun regelgevend kader.” Een project doen slagen op  het vlak van architectuur is volgens haar niet altijd een evidentie. “Wanneer je als architect voor een bewonersgroep werkt, heb je soms tot twintig gezinnen tegelijk als klant, de meeste zonder technische kennis over bouwen. Dat kan enkele interessante pro­jecten opleveren, maar je botst toch sneller op grenzen en vooral ook op vele discussies tussen de bewoners.”  Sommige groepen kiezen expliciet voor een duurzaam woon­project, maar soms vergeten ze dat ook de locatie hierin een belangrijke rol speelt. Zoals in het geval van een vierkantshoeve die ver van alle voorzieningen ligt.

Wooncoöperaties?

Een andere nieuwe woonvorm, die Peggy als stedenbouwkundige en architect sterk kan bekoren, is de wooncoöperatie. Coö­peratieve vennootschappen zijn er in ons land in alle sectoren en formaten. Grote burgercollectieven die samen hernieuw­bare energie produceren en consumeren, of kleine groepen die samen een bio­supermarkt hebben en er voordelige prijzen genieten. Evengoed zijn er wer­kerscoöperaties van thuisverpleegkundi­gen, drukkers of boekhouders die samen een zaak hebben en runnen.

Maar wooncoöperaties? Ja, ook die bestaan. Zij bouwen zowel cohousing­projecten als klassieke woningen of appartementen. De woonvorm zelf ligt niet voor de hand in een land met een spreekwoordelijke ‘baksteen in de maag’. In een wooncoöperatie ben je immers geen eigenaar van stenen, maar van aan­delen in de coöperatieve vennootschap. “Het is de coöperatie die op haar beurt eigenaar is van alle gebouwen. Ze beheert die met een stuk van je aandelen en met je huurinkomsten. Als aandeelhouder heb je zeggenschap in dat beheer”, legt Peggy uit. “De grond is eveneens eigendom van de coöperatie, tenzij de gemeente de grond ter beschikking stelt, bijvoorbeeld door die in erfpacht te geven. Dan krijgt de coöperatie gedurende 99 jaar het recht om de grond te gebruiken.”

Betaalbaar wonen

Overigens hoef je niet noodzakelijk (veel) aandelen te hebben in een wooncoöpe­ratie om er betaalbaar te kunnen wonen. Betaalbaar wonen is net het doel in het geval van wooncoop, dat in 2017 in Gent is ontstaan en nu woonprojecten opstart over het hele land. Bij hen kunnen meer­dere profielen terecht, mensen met meer of minder centen, die samen zorgen voor een belangrijk deel van het kapitaal. Ver­volgens huren ze allemaal aan kostprijs. wooncoop noemt het ‘huren bij jezelf’.

Dat je geen eigenaar kan worden van je woning, zit dat deze woonvorm niet in de weg? Niet noodzakelijk, vindt Peggy. Onze voorkeur voor kopen boven huren blijkt namelijk toch niet aangeboren: de hoger genoemde baksteen is er met de tijd ingeslopen. “Na de oorlog werden hui­zen op vrijstaande kavels buiten de stad massaal gesubsidieerd dankzij de wet De Taeye. In 1954 werd de honderdduizend­ste Wet De Taeye-woning opgeleverd. Die erfenis dragen we nog altijd mee. Ook nadien bleef het bezit van een pri­vate woning gezien als het hoogste goed. Het werd al die tijd fiscaal gestimuleerd, tot en met de woonbonus. Het was bijna gek om geen eigen huis te kopen.”

Het had nochtans niet veel gescheeld, of het was anders gelopen. “In de jaren ’20 van vorige eeuw kwam er een wet op sociale woningen waarbij coöperatieve bouwmaatschappijen een lening op 66 jaar konden aangaan aan 2,75 %.” Al na drie jaar heeft een nieuw politiek bestuur beslist om niet meer met coöperaties te werken. Wat nog rest van die korte episode zijn zogenaamde tuinwijken met beloftevolle dan wel praktische namen zoals Cité Moderne (Sint-Agatha-Ber­chem, nog steeds in coöperatief beheer), Le Logis-Floréal (Watermaal-Bosvoorde) of Veertig Huizen (Waregem, niet langer coöperatief beheerd).

Zwitsers model

In veel buurlanden bleef coöperatief bouwen en wonen wel overeind. Zelf ging Peggy heel wat mosterd halen in Zwitser­land en meer bepaald in Zurich. “Daar maken coöperaties meer dan 20 % van het stedelijk woonaanbod uit. Elke inwo­ner van Zurich heeft ooit wel eens geld in een wooncoöperatie gestoken. Dat de
banken een negatieve rente aanrekenen voor spaargeld, is daar niet vreemd aan.”

Bij een groep architecten voor wie ze een studiereis organiseerde, gingen de ogen open. “Ze kenden het model niet, maar toen ze de gebouwen zagen, beseften ze dat ze graag voor coöperaties wilden werken. In tegenstelling tot private bouwpromotoren die hun winst willen maximaliseren door zo veel mogelijk kleine appartementen op een stuk grond te plaatsen, willen wooncoöperaties in de eerste plaats een duurzaam gebouw dat lang meegaat en dat veel woonkwa­liteit biedt. Dat levert echt interessante gebouwen op.”

Financieel interessant

Duurzame architectuur en woonkwaliteit kunnen ongetwijfeld heel wat mensen warm maken voor coöperatief wonen. Maar de vraag blijft of het financieel interessant is. Daarvoor moeten we niet alleen kijken naar wat we uitgeven, maar ook naar wat we niet uitgeven. “Wanneer mensen een huis of appartement kopen, gaan ze ervan uit dat ze het later aan een hogere prijs kunnen verkopen. Dat kan niet bij een coöperatie: je verkoopt je aandelen meestal voor de prijs waaraan je ze gekocht hebt, hoogstens met een kleine meerwaarde die de inflatie ver­goedt. Maar binnen een coöperatie kan je wel van woonunit veranderen, met meer of minder kamers naargelang je noden, zonder die telkens te moeten verkopen. Verhuizen kost vaak meer als je koopt, want je betaalt telkens registratierechten en notariskosten. Het is dus heel afhan­kelijk van je ingesteldheid en of je vaak wil verhuizen.”

Maken we de vergelijking met huren, dan is huren bij een coöperatie voordeliger dan op de privémarkt. “Als je een nieuwe coöperatie opstart, dan kost het gebouw wat het kost, dus je kan niet de laagste huurprijs vragen. Maar de huur wordt stabiel gehouden, en dus kom je na tien of twintig jaar wel goedkoper uit dan op de private huurmarkt. Als je die uitge­spaarde huur intussen belegt, dan heb je na 30 jaar vaak evenveel meerwaarde als pakweg bij de verkoop van een huis. Je mag de winst op de verkoop van een woning namelijk niet overschatten: je hebt in dezelfde 30 jaar ook veel kosten gemaakt om je huis te onderhouden.”

Cohousing + cooperatie = ?

Dit alles is heel verschillend van hoe de meeste cohousinggroepen zich tot nu toe hebben georganiseerd. “Op een paar uitzonderingen na kiezen de meeste cohousingbewoners voor een Vereniging van Mede-eigenaars (VME), volgens de gekende principes zoals in een apparte­mentsgebouw.” Een coöperatie oprichten is immers minder interessant voor slechts één project. “Sommigen willen wel een coöperatie vormen, maar als ze naar de notaris gaan en de kosten berekenen, dan kiezen ze toch voor de VME: ze worden dan niet belast op het patrimonium en kunnen individueel een banklening aangaan.”

De drempel wordt echter een pak lager als de groep gewoon in een instapklare coöperatie kan stappen, zoals het eerder genoemde wooncoop. “Daarbij aansluiten neemt een heleboel geregel weg. En voor de coöperatie is het interes­sant om op een grotere schaal te kunnen werken.” Ook voor de bewoners is het interessant, want “in tegenstelling tot bij een VME moeten ze hun portefeuille niet opentrekken als er bijvoorbeeld een nieuw dak nodig is. Een goed werkende coöperatie heeft namelijk een potje aan­gelegd via de huurinkomsten. Of ze gaat een lening aan bij de bank, die ze zeer geleidelijk afbetaalt met je huur.”

De jaren ’20 zijn terug

Deze slimme en betaalbare manier van wonen op grotere schaal toepassen en voor diverse projecten, wat is daarvoor nodig? Allereerst financiering. Daarvoor heb je niet alleen bewoners en externe investeerders nodig, maar ook banken, volgens Peggy: “In Zurich zijn de ban-ken heel erg mee. Ze kennen het model en lenen liever aan coöperaties dan aan individuele eigenaars.”

Tot slot zijn enthousiast meepionierende steden en gemeenten onmisbaar. “De stad Hasselt zocht een bewonersgroep voor een cohousingproject in een voor­malig schooltje. Cohousing kennen steden en gemeenten nu eenmaal beter, dus aan een coöperatie hadden ze niet gedacht. Tot het project te groots bleek voor de bewonersgroep die vervolgens naar wooncoop is gestapt. De stad vindt het nu ook heel fijn om met één in plaats van twintig rond de tafel te zitten.” Genk heeft dan weer grond verkocht aan de coöperatie, die het haalde van drie bouwpromotoren. Behalve het bod, telde ook de kwaliteit van het project en de langetermijnvisie mee. En in Sint-Niklaas mochten alleen coöperaties bieden. “Dat maakt echt het verschil: wanneer je uitsluitend aan coöperaties verkoopt, ontstaan er ook coöperaties.”