Een tuin van 4.000 vierkante meter vol fruitbomen, een prachtig uitzicht op de boomgaard. Audrey Mélotte prijst zichzelf gelukkig dat ze tijdens de coronapandemie zoveel naar buiten kon. “Voordien woon­den mijn partner en ik in het centrum van Luik, met twee kleine kinderen van vijf en zeven. Wat een geluk dat we net in 2019 verhuisd zijn naar het platteland.”

Drie kwartier ten zuidwesten van Luik ligt Marchin, een dorp van 5.000 inwoners. “Zowel mijn partner als ik zijn opgegroeid op het platteland. Wij wisten dat we er ooit naar wilden terugkeren.” Een nieuwe woning bouwen, dat was voor hen een brug te ver. “Wij leven vrij ecologisch: we vliegen niet, eten biologisch, doen zoveel mogelijk verplaatsingen met de fiets. Het was een bewuste keuze om een huis te renoveren.”

Hun keuze viel op een halfopen bebouwing, een oud boerderijgebouw van grijze natuursteen, van meer dan een eeuw oud. Die isoleren en renoveren ze met ecologische materialen zoals houtwol. “Mijn partner is architect. Door een oud huis onder handen te nemen, kunnen we er helemaal ons eigen ding van maken. Zo zijn we zeker dat de materialen ecologisch en gezond zijn.” Groot is de woning niet, geeft Mélotte nog mee. “Maar het is prachtig, heel rustig gelegen, met een groot terras en overal bomen. Wat wil een mens nog meer?”

Disfunctionele woondroom

De droom van Audrey wordt gedeeld door maar liefst driekwart van haar landgenoten aan de andere kant van de taalgrens: zij dromen van een open of op zijn minst halfopen bebouwing op het platteland. Dat blijkt uit onderzoek naar hun woonwensen uit 2018, gerealiseerd door het Vlaams Steunpunt Wonen.

Die droom is voor generaties landgenoten uitgekomen en de gevolgen ervan zijn steeds duidelijker. In Vlaanderen alleen al worden er dagelijks twaalf voetbalvelden aan open ruimte ingepalmd door nieuwbouw, rekende journalist Ine Renson eind 2020 uit in De Standaard in de reeks ‘betonwoede’. De experts in haar artikel noemden de woondroom dan ook ‘disfunctioneel’.

“Het huidige woonmodel gaat al bijna 150 jaar mee”, legt een van de experts, professor Ruimtelijke Planning aan de Universiteit van Antwerpen Tom Coppens, verder uit aan de lijn. “Woningen zijn er meer dan genoeg: in Vlaanderen zijn er 3,3 miljoen. Driekwart daarvan is ofwel vrijstaand, ofwel halfopen.”

Daar wringt net het schoentje: we hebben meer dan een eeuw zodanig verspreid gebouwd, dat we meer wagens en meer wegen nodig hebben om bereikbaar te zijn. “Die maatschappelijke kost wordt steeds vaker aangetoond. Het maakt niet zoveel uit of je een passiefwoning hebt: als die ver buiten de kern ligt en je elke dag de wagen moet nemen, dan verbruik je nog steeds heel veel energie.”

Superdringend renoveren

Energie-efficiëntie is niet de enige factor voor een klimaatvriendelijker gebouwenbeleid: bereikbaarheid en mobiliteit zijn dat ook. Het zijn enkele van de criteria waar Triodos rekening mee houdt. “Triodos Bank heeft sinds november 2020 strengere criteria.qua nieuwbouw en grondige verbouwingen”, zegt Isabelle Huens. Zij staat in voor de woonkredieten bij Triodos. “Wij verlenen geen woonkredieten voor energieverslindende huizen met een slechte EPC-waarde zonder verbouwing.”

Dat EPC of energieprestatiecertificaat, dat verplicht is bij de verkoop van vastgoed, bepaalt in hoeverre een woning energiezuinig is. “Hoe lager klanten hun EPC-waarde maken, hoe meer korting ze krijgen op hun rentevoet”, klinkt de redenering. “Ook bieden we het renteloos renovatiekrediet van de Vlaamse overheid aan. Zo willen we onze klanten aanmoedigen om een bestaand pand grondig te verbouwen. We hebben al zo weinig grond in dit land. De nood aan renovaties in dit land is niet dringend, maar superdringend.”

Renovaties staan ook bovenaan de agenda van de Limburgse coöperatie Duwolim. Daar kunnen eigenaars aankloppen voor advies over hoe je je renovatie het best organiseert. Daaraan koppelt de coöperatie een sociaal  energiekrediet. “Betaalbaar wonen betekent ook: een lagere energiefactuur”, zegt Hans Vermeulen, die als kredietgever werkt en steun krijgt van de provincie Limburg. Begeleiding is cruciaal. “Als mensen beginnen aan een renovatie met weinig budget, en die renovatie gebeurt niet efficiënt, dan is dat een dure investering die niet optimaal besteed is”, gaat Vermeulen verder. “Wij verkopen niet zomaar leningen: de werken die gebeuren, worden technisch afgetoetst. Dat kadert binnen de klimaatproblematiek: het woningenbestand in Vlaanderen is problematisch en moet energieneutraal zijn tegen 2050. Daar geraak je niet zomaar.”

Wat is groen genoeg?

Het moeilijkste is om zeker te zijn dat projecten duurzaam zullen zijn. Dat geeft Guy Corlier, bij Triodos verantwoordelijk voor vastgoedbeheer, eerlijk toe. “Wij vragen attesten op, maar krijgen die pas aan het einde van het project. Vertrouwen in onze klanten is dus cruciaal. Bouwpromotoren zien Triodos als een teken van duurzaamheid: wij moeten aandachtig zijn dat we dit terecht ‘toekennen’. Kans op greenwashing is er altijd, alleen zullen greenwashers vaak uiteindelijk toch niet met ons werken: daarvoor vragen we te veel impact. Vaak zijn die klanten nog niet klaar om ons te volgen en gaan ze alsnog naar een klassieke bank. Het is de taak van Triodos om strikter te zijn, om zeker te zijn dat we enkel projecten financieren die stroken met onze duurzaamheidswaarden.”

Om in te schatten of een project ‘groen’ genoeg is, analyseren Corlier en zijn collega’s verschillende niet-financiële criteria, zoals de impact op het leefmilieu, de bereikbaarheid en het waterverbruik. “Wij hebben een grid om deze parameters te analyseren voor elk project. Scoort een project te laag, dan zullen we het niet financieren.”

Kantoren lopen leeg

Corlier geeft het voorbeeld van de reconversies door investeerder en bouwpromotor Eaglestone. In Brussel vormt die kantoren om tot residentiële units. “In onze hoofdstad zijn er te veel kantoren en te weinig appartementen”, schetst Corlier de wooncrisis in Brussel. “Door de coronacrisis zien we meer en meer lege gebouwen en zal thuiswerk belangrijker worden. Het is eigenlijk heel logisch dat mensen voorrang krijgen op oude kantoren die toch bijna leeg zijn.”

“Door al dat thuiswerk stellen velen zich inderdaad de vraag of kantoren die functie zullen blijven vervullen”, zegt ook Sophie Lambrighs, CEO van Eaglestone Belgium. Om de voetafdruk van de reconversie te verlagen, behoudt de bouwpromotor zoveel mogelijk de structuur van de gebouwen.
“Architectuur blijft centraal in dit verhaal”, gaat Lambrighs verder. “Wij kunnen nu nog niet inschatten hoe we gaan leven in de toekomst. Vandaag kan een gebouw ingedeeld worden als kantoren, morgen als residentie, daarna als school en daarna worden het opnieuw appartementen. Een gebouw moet flexibel zijn.”

Dat zegt ook ingenieur-architect Julie Mabilde, adviseur en projectleider bij Team Vlaams Bouwmeester. “Kantoorgebouwen die nog geen dertig jaar oud zijn, worden al afgebroken: zo gaat veel energie verloren. Als je bij het ontwerpproces er al rekening mee houdt om het ontwerp makkelijk aanpasbaar te maken, zal de impact van je manier van bouwen verminderen.”

Diversiteit in het aanbod is onontbeerlijk, geeft Mabilde nog mee. “Het huidige aanbod is eenzijdig en gigantisch duur”, merkt ze. “Wie koopt die woningen op? Wie kan dat nog betalen?”

Sociaal inclusief

Voor Mabilde is een cruciale rol weggelegd voor het beleid. De overheid moet meer aandacht besteden aan mensen die met een beperkt budget op de woningmarkt komen, bepleit ze in een nummer van Oikos Magazine dat volledig in het teken staat van duurzaam wonen. “De huidige subsidiesystemen,” zo schrijft ze, “hebben een mattheuseffect: van de renovatiepremies en premies voor hernieuwbare installaties zoals zonnepanelen profiteren vooral degenen die het zich al kunnen permitteren.”

Sociale inclusie is ook een stokpaardje voor Triodos, zegt Guy Corlier. “Vandaag vinden projecten met een energie-impact gemakkelijk een vorm van financiering. Maar voor ons blijven mensen in kwetsbare situaties, en sociale inclusie, even belangrijk.”

Tom Coppens wijst erop dat een bepaald segment van de bouwprojecten betaalbaar moet blijven. “Vroeger was het segment voor betaalbare woningen zelfs verplicht bij wet”, zegt de UAntwerpen-prof. “Nu is dat geschorst, maar veel steden zetten er nog altijd op in.” Zo is een deel van de woonunits bij Eaglestone bestemd voor sociale huisvesting en zet Duwolim, met de steun van de provincie, in op sociale kredieten. “Dat zijn de projecten die wij willen ondersteunen, die onzemissie onderschrijven”, bevestigt Corlier.

Gezamenlijk renoveren

Een struikelblok voor de verduurzaming van ons patrimonium is dat woningbezit versnipperd blijft. Een van de pijlers van het woonbeleid van de afgelopen anderhalve eeuw, waar professor Coppens over sprak, is het private eigendom. “Dat werd aangemoedigd om sociale onrust te vermijden”, zet de prof in historisch perspectief. “Mensen werden aangemoedigd om buiten de stad te wonen, waardoor ze niet zouden kunnen meedoen aan opstanden. Veel zin om mee te doen zouden ze hoe dan ook niet hebben, aangezien ze een woning af te betalen hadden.”

Er gaan stemmen op om de versnippering van de open ruimte tegen te gaan. Het coöperatieve woonmodel en het Community Land Trust (CLT)-model, dat is komen overwaaien uit de Angelsaksische wereld, krijgen steeds meer voet aan de grond. Daarbij blijft de grond gemeenschappelijk, van de gemeente, de coöperatie of de Trust. Enkel de gebouwen worden eigendom van de bewoners. Geert De Pauw, coördinator van Community Land Trust Brussel (CLTB), omschrijft eigendom als een soort van rentmeesterschap. “De grond is een gemeenschappelijk goed, dus moeten we erover nadenken op lange termijn.”
 

Cruciaal voor die filosofie is dat woningen altijd betaalbaar moeten blijven. “Daarom verkopen eigenaars slechts met een beperkte meerwaarde.” CLTB kreeg steun van het Brussels Gewest en kon daarmee braakliggende terreinen aankopen in de Brusselse kanaalzone. “In die oude industriële arme buurten is de grond het minst duur.” Daar zet CLTB in op een nieuwbouwproject met passiefwoningen.

Om wonen betaalbaar te houden worden nog steeds ‘greenfields’ – nooit eerder bebouwde ruimte – aangesneden, terwijl er in reeds bebouwd gebied voldoende verdichtingspotentieel ligt, volgens Julie Mabilde. “Maar het is niet evident om in het bestaand bebouwd weefsel een project uit te zetten, net door het versnipperde eigendom.”

Pasklare antwoorden om een duurzaam patrimonium te krijgen en tegelijk de wooncrisis in ons land om te buigen, zijn er dus niet. Al geeft Julie Mabilde wel aan dat het een goed idee is om modellen zoals CLTB te blijven ondersteunen en als overheid de grond zoveel mogelijk zelf in handen te houden. “Anders kan je nog zoveel steun voorzien als je wil: voor de volgende  generatie zal je dezelfde subsidies moeten geven.”

Honkvast

Ook Tom Coppens kijkt hoopvol naar coöperatieve modellen. Zijn studenten hebben meegewerkt aan een model waarbij je als aandeelhouder van een coöperatie een woning huurt voor een verlaagde prijs. Ook al ben je geen eigenaar van je woning, je bezit wel een aandeel in de coöperatie en je bent niet al je geld kwijt aan de huur. “Het voordeel van dit model is dat het levensloopbestendig is: de coöperatie beschikt over een palet aan heel diverse woningen, in functie van de levensfase waarin je je bevindt. Als je net een gezin hebt, heb je een grotere woning nodig dan wanneer je kinderen het huis uit zijn.”

Ook daar zit een sleutel voor verduurzaming in. Per inwoner heeft ons land namelijk de grootste woonoppervlakte van Europa. “70 procent van onze woningen zijn onderbewoond, blijkt uit studies: meerdere kamers zijn niet bezet. Belgen zijn honkvast. De kinderen van de babyboomgeneratie zijn het huis uit, maar zijzelf blijven erin wonen, dus die huizen zijn veel te groot.”

Laten we de natuur niet versmossen

Voor Coppens moeten we bovenal spaarzaam omgaan met de bouwgrond en de grond efficiënter benutten. “Intussen is er een brede politieke consensus dat de manier waarop onze ruimtelijke ordening georganiseerd is, niet werkt.” Een evidentie is de betonstop daarom niet. “Het blijft een moeilijk dossier: als de waarde van de grond keldert, ga je je daar als politicus niet bepaald populair mee maken”, vreest de prof. “Maar de plannen worden op zijn minst door veel partijen gedragen.”

“Uit een studie in Nature bleek onlangs dat we wereldwijd 40 procent van de ruimte moeten voorbehouden voor de natuur als we willen dat de biodiversiteit niet onder een kritische drempel gaat”, haalt de prof nog een laatste bron aan. “Het is niet de bedoeling om die open ruimte zomaar te versmossen, terwijl het ook anders kan.”